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新北市政府城鄉發展局

終止租約篇
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Q1.租約期滿要搬離租屋處,要將屋況恢復到什麼狀態才不會被扣押金?
A1:房客入住後,要對租屋處進行改裝,需經過房東的同意才可進行,且雙方也要明確規範返還的標準。如是約定現況返還,那就可維持改裝結果點退房屋,若是約定回復原狀,那房客就要將房屋回歸到原始承租的狀態。
 
Q2.如果要繼續住,要如何辦理續約呢?
A2:不論是哪一方要續約,最好都能養成書面續約的良好「法律習慣」,這是對房東及房客權益均有保障的手續。作法上,在先前已經有書面時,可以直接在原書面上更新租賃期間,也可以再準備一份新的書面。
 
Q3.房客欠租多久,房東才能終止租約?
A3:租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項及民法440條規定,房客遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳,房東得提前終止租賃契約,且房客不得要求任何賠償。
 
Q4.在租約期滿之前想提前搬離,房東卻要扣全部的押金,是合理的嗎?
A4:在租約期滿之前想提前搬離,即表示要違約了,契約上若有約定關於提前終止租約   賠償的條文時,就應照契約條文行使。
且依住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第14點已特別明訂,若契約為得終止約定,於約定期限內提前告知,無需支付違約金;若無約定時間內告知,賠償的違約金不得超過一個月,故房東是不可任意扣除全部押金。
 
Q5、房東賣屋對租賃契約的影響
A5:依《民法》425條,原則上當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房客權利,這也就是所謂「買賣不破租賃」。但有下列幾項為例外:
(1)在承租前房東已開始賣屋
(2)未經公證超過五年的定期租約
(3)不定期租約。

Q6、不定期租賃,房東可以隨時終止租約?
A6:不可以。
民法第450條規定,租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約;但於土地法另有規定,房東如欲終止不定期租賃,需符合土地法100條限制,方能終止契約:
(一)出租人收回自己住或重新建築時。
(二)承租人違反民法第443條第1項的規定轉租於他人時。
(三)承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。
(四)承租人以房屋供違反法令之使用時。
(五)承租人違反租賃契約時。
(六)承租人損壞出租人的房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
所以房東不可以因是不定期租賃就隨時終止租約。
 
瀏覽人次:4268 人 更新日期:2022-06-09